Arrendamientos y Subarrendamientos
Desde Habeas Legal Company, Ignacio María Casá comparte con ustedes uno de los temas de su investigación Doctoral y Práctica en el día a día de la abogacía en España.
¿Cuál es la diferencia entre contrato de arrendamiento y subarrendamiento?
Al alquilar una vivienda se celebra un Contrato de Arrendamiento, generalmente celebrado por escrito, con el objetivo de intercambiar con el dueño de una propiedad y tener el derecho a poder utilizarla (TENENCIA) a cambio de una suma de dinero mensual (RENTA) y por un tiempo determinado. Estos acuerdos se encuentran regulados principalmente por la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 y el Código Civil.¿Que debe llevar un contrato de alquiler?
Cuando vamos a celebrar un contrato de alquiler es muy importante prestar atención, y verificar sobre todo que: – La persona que alquila tenga título suficiente para hacerlo (que sea propietario o arrendador con derecho a subarrendar). – Negociar los gastos de la finca (IBI, comunidad y seguro) y tenerlos en cuenta en el monto de la RENTA. – Fianza (no puede superar los dos meses) – Plazo de preaviso Es muy común, en ciudades con mucha población sobretodo, la figura del Contrato de Subarrendamiento.¿Como funciona el subarrendamiento? – Contrato de subarrendamiento
Es una contrato, accesorio al principal, mediante el cual una persona, transfiere a otra una parte de la tenencia de un bien, generalmente, a cambio de una suma de dinero. No es una Cesión de alquiler, porque en este caso lo que se ve afectado por el nuevo contrato es la figura del arrendatario. En este caso las partes del contrato principal se mantienen, a las que se agrega una relación contractual accesoria.¿Subarreandar es ilegal?
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, prohíbe el subarrendamiento total de la vivienda, y sólo admite el subarriendo parcial de la misma. Por lo que en principio SE PUEDE SUBARRENDAR UNA PARTE DE LA VIVIENDA. Pero como establece el artículo 8.2 LAU 94, es necesario el consentimiento escrito es un requisito esencial para la validez del subarrendamiento parcial, por lo que no bastará el conocimiento del arrendador, y de no darse el consentimiento escrito, se podrá dar lugar a la resolución del contrato, tal y como se prevé en el artículo 27.2 c) Ley de Arrendamientos Urbanos. ¿En qué afecta ésto? a) PARA EL ARRENDADOR. El dueño. Que si hay personas viviendo en su finca terceras al contrato de arrendamiento, puede resolver el contrato por incumplimiento del arrendatario. Así se queda con el dinero depositado en concepto de fianza por incumplimiento. El inquilino puede vivir con amigos y familiares, incluso compartiendo gastos, sin que sea subarrendamiento.Desahucio de Inquilinos
¿Y si no se van voluntariamente? Debe iniciar un proceso de deshaucio (5 – 6meses) a) DESHAUCIO EXPRESS. No puede echarlos por fuerza propia, ni coaccionar cortando suministros o entrando en la morada sin permiso o cambiar la cerradura por cuenta propia. Porque puede ser demandado por quien ocupa la vivienda. b) PARA EL ARRENDATARIO. Inquilino. Que no puede subalquilar las habitaciones si el contrato obliga a no hacerlo. En el caso de que el contrato no diga nada, puede hacerlo, pero debe asegurarse el consentimiento ESCRITO del arrendatario. Caso contrario, el arrendador podría resolver el contrato y no devolverle la fianza. c)PARA EL SUBARRENDATARIO. El que alquila una habitación. Debe intentar celebrar siempre un contrato de subarrendamiento por escrito, y tener conocimiento de la titularidad de quien le alquila. Si hay un dueño debe intentar obtener el consentimiento por escrito. Siempre que da dinero, debe pedir un recibo a cambio, si no lo hace por transferencia bancaria pues ya queda registrado en el Banco. En el caso de que no tenga consentimiento del DUEÑO, no puede hacer reclamaciones a él, pues no tienen relación contractual, pero si con quien le alquilo a título personal. En el caso de que haya establecido una RELACION CONTRACTUAL CON EL DUEÑO, debe generar pruebas por escritas de su consentimiento, para que en caso de conflicto, se pueda definir su relación como un ARRENDAMIENTO DE HABITACION (CON EL DUEÑO) O UN SUBARRENDAMIENTO CONSENTIDO. En www.habeaslegal.com asesoramos, orientamos y defendemos los Derechos básicos de los consumidores y usuarios con fundamento en el texto refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios y otras leyes complementarias. #derechodeconsumidor Reserva tu asesoría legal personalizada -presencial o por videollamada- en nuestro sitio web: ➡️https://habeaslegal.com/reserva-de-asesoria.
